Marec prináša dôležité zmeny v poskytovaní hypoték
Situácia na poli hypotekárnych úverov bola v minulom roku viac než priaznivá. Dôkazom toho boli historicky najnižšie úrokové sadzby pôžičiek na bývanie. Odteraz sa však treba pripraviť na nové podmienky v oblasti financovania nehnuteľností.
Pravdou je, že Národná banka Slovenska sa už dlhodobejšie snaží regulovať oblasť poskytovania hypoték. Prísnejšími podmienkami chce zabrániť problémom klientov so splácaním v prípade rastu úrokových sadzieb a zabezpečiť, aby pri takýchto ťažkostiach stačil na úhradu dlhu predaj nehnuteľnosti. Od marca 2017 jej usmernenia majú záväznú platnosť.
Banky nám požičajú menej
K najzásadnejším opatreniam patrí obmedzenie výšky úveru v pomere k hodnote zabezpečovanej nehnuteľnosti (tzv. LTV). Miera zabezpečenia úveru sa uvádza v percentách. Po novom si väčšina žiadateľov 100-percentné finančné krytie pri kúpe bytu alebo domu už nebude môcť dovoliť. Táto možnosť zostane aktuálna v prípade asi len 10 percent najbonitnejších klientov, ktorí sa môžu preukázať dostatkom vlastných finančných prostriedkov.
Aj hypotéka nad 80 percent hodnoty nehnuteľnosti bude oklieštená. Predpokladá sa, že sa o ňu budú môcť uchádzať len štyria z 10 klientov. Celkovo z toho vyplýva, že od klienta sa bude očakávať viac vopred nasporených peňazí na kúpu nehnuteľnosti, než tomu bolo doteraz. Najvýraznejšie sa táto zmena môže prejaviť v mestách, v ktorých došlo v poslednom období k prudkému nárastu cien nehnuteľností.
Ak vám financie poskytnuté bankou nebudú stačiť, budete musieť hľadať iné spôsoby, ako medzeru vykryť, napríklad prostredníctvom stavebného sporenia alebo spotrebného úveru.
Dobrý „finančný vankúš“ sa oplatí
Na prevzatie záväzku voči banke treba zdokladovať dostatočne vysoký príjem. Samozrejme, aj doteraz si banka preverovali bonitu klienta, od marca však do výpočtu vstupuje ďalšia dôležitá premenná. Kým predtým stačil na určenie mesačnej splátky úveru len rozdiel medzi vaším príjmom a výškou životného minima, po novom bude banka z tohto disponibilného zostatku odpočítavať ďalších 5 % a priebehu 18 mesiacov postupne až 20 %. Takto sa preukáže, či máte dostatočnú rezervu – takzvaný „finančný vankúš“, napríklad v prípade rastúcich nákladov na domácnosť.
Budete vedieť splácať aj v budúcnosti?
Novinkou, ktorá je však už dávno súčasťou bežnej úverovej praxe niektorých bánk, je aj takzvaný stres test. Ide o opatrenie, pomocou ktorého si poskytovateľ hypotéky overí, do akej miery ste schopní splácať úver aj do budúcnosti, a to aj v prípade, že úroková sadzba porastie. Ako žiadateľa si vás teda banka otestuje úrokovou mierou vyššou až o 2 percentuálne body.
Kľúčové je tiež vedieť, že tento stres test sa bude aplikovať okrem novej hypotéky aj na existujúce záväzky. Ak teda vlastníte kreditnú kartu alebo máte na svojom účte takzvaný debet, čiže povolené prečerpanie, môže sa vaša situácia skomplikovať. Banka ho totiž bude považovať za ďalší mesačný záväzok, ktorým si znižujete zostatkovú sumu potrebnú na pridelenie úveru.
Zaváži dlhšia finančná história
Pripravte sa na to, že banky začnú prísnejšie posudzovať aj váš aktuálny príjem, a to v rozpätí až 6 mesiacov (predtým sa zvyčajne brali do úvahy 3 mesiace). Takto sa má predísť tomu, aby si zamestnanci po dohode so zamestnávateľom umelo zvyšovali svoj štvrťročný príjem, prípadne, aby sa podnikatelia na obdobie 3 mesiacov dočasne zamestnali a takto si naoko vylepšili svoj rating.
Podnikateľom sa priťaží
Podnikatelia a živnostníci to vo všeobecnosti budú mať ťažšie. Ich príjmy totiž doteraz banky posudzovali percentuálnym podielom z obratov, ktoré dosiahli v zdaňovacom období za predchádzajúci rok. Odteraz sa budú intenzívnejšie zaujímať nielen o ich daňové priznanie, ale aj o ich aktuálny príjem, ktorý treba zdokladovať vo forme účtovných výkazov.
Ak sa teda chystáte vyriešiť otázku vlastného bývania, snažte sa zabezpečiť si aspoň 10 % z nákladov na kúpu nehnuteľnosti zo svojho vlastného vrecka. Nepozerajte len na najlepšiu sadzbu, pretože oveľa dôležitejšie je splniť podmienky na získanie hypotéky. Určite sa vám vyplatí obrátiť sa v dostatočnom časovom predstihu na hypotekárneho brokera, ktorý vám poradí, ako postupovať. Ideálne už v čase, keď o hypotéke ešte len uvažujete.