Ako si vybrať najvýhodnejšiu hypotéku?

Ak ste sa stratili v nespočetnom množstve úverov na bývanie a rôznych hypoték, potom vedzte, že nie ste jediní. Výhody, akcie či nízke úrokové sadzby ľudí často popletú a v konečnom dôsledku nemusia byť ideálnym riešením. Preto je dôležité vedieť, čo si pri výbere hypotekárneho úveru  všímať.

Keďže hypotéka je dlhodobý záväzok, nezriedka aj na 20 až 30 rokov, logicky si vstup do úverového vzťahu s bankou treba dobre premyslieť a vybaviť čo najlepšie možné podmienky na čerpanie úveru počas celej doby splácania.

Nenaleťte na najlacnejšiu ponuku

Parametrom, ktorým sa mnohí klienti na prvom mieste riadia, je výška úrokovej sadzby. Banky v reklamách často lákajú na nízke miery úrokov, tie však v konečnom dôsledku môžu znamenať nevýhodný či dokonca predražený úver. Treba si overiť podmienky, za akých je banka nízky úrok ochotná poskytnúť, a rozpočítať si všetky náklady na celú dobu splácania úveru.  Možno budete prekvapení, aké sumy vám kalkulačka ukáže.

Ak totiž banka poskytne nízky úrok, neraz sa takáto výhodná ponuka vzťahuje len na naozaj bonitných klientov, na krátku dobu fixácie alebo vám ju banka poskytne len za predpokladu, že pristúpite na ďalšie „výhodné“ podmienky. Okrem výšky úrokovej sadzby tak treba sledovať aj ďalšie ukazovatele, ktoré ovplyvnia výšku mesačnej splátky alebo celkovú sumu, ktorú za úver zaplatíte. Tie spolu určujú takzvanú ročnú percentuálnu mieru nákladov (RPMN).

Rozhodujúce sú napríklad poplatky za poskytnutie úveru, ktoré neraz môžu stáť aj niekoľko stoviek eur, poplatky za vedenie účtu, poistenie nehnuteľnosti či za predčasné splatenie úveru. Počítať treba aj s administratívnymi poplatkami na úradoch – za vybavenie znaleckého posudku či zápis do katastra.

Koľko vám banka požičia?

Zásadnou informáciou je výška LTV, čiže percentuálna miera zabezpečenia nehnuteľnosti, ktorú je vám banka ochotná poskytnúť. Tu rozhoduje najmä to, aký bonitný ste ako klient, a teda aké máte príjmy a výdavky, ale aj úverovú históriu.

Ďalej bude banku zaujímať, s akým účelom chcete úver čerpať (či na kúpu nehnuteľnosti alebo rekonštrukciu, ako investíciu s cieľom prenájmu, refinancovanie, konsolidáciu alebo ako bezúčelový úver). Na niektoré typy účelov vám financie požičajú ľahšie, na iné oveľa ťažšie. V neposlednom rade zaváži, aká atraktívna je nehnuteľnosť, o ktorú máte záujem, t. j.  v akej lokalite sa nachádza.

Ak je LTV nízka a banka vám zafinancuje len 50 % hodnoty nehnuteľnosti, máte zvyčajne väčšiu šancu získať nízku úrokovú sadzbu. Na druhej strane však zákonite potrebujete aj oveľa väčší podiel vlastných finančných prostriedkov na kúpu danej nehnuteľnosti.

S dlhšou alebo kratšou fixáciou

Po preštudovaní ponuky a podmienok banky sa môžete rozhodnúť, na akú dlhú dobu sa banke zaviažete. Čím viac rokov budete úver splácať, tým viac svoj úver preplatíte na úrokoch.  S kratšou dobou splácania sa zasa rýchlejšie zbavíte dlhu, ale zaťažíte svoj rozpočet vyššími mesačnými splátkami. Ak si teda úver nastavíte naozaj „na doraz“ a po skončení fixácie vám úroková sadzba porastie, nemusíte splácanie úveru finančne zvládnuť.

Dôležitým kritériom je aj dĺžka fixácie úrokovej sadzby, čo je vlastne garancia zo strany banky, že vám sadzbu počas určitého obmedzeného obdobia nezvýši. V prvých rokoch splácania úveru to môže byť pre stabilitu rodinného rozpočtu veľká pomoc.

Fixácia môže byť dohodnutá na 1 až 10 rokov a zväčša pri nej platí priama úmera – čím máte dlhšiu garanciu, tým vyššiu úrokovú sadzbu vám banka určí. Vzhľadom na aktuálne zmeny v oblasti hypotekárnych úverov môže byť napríklad výhodnejšie zvoliť dlhšiu fixáciu aj za cenu vyššieho úroku, na druhej strane však musíte automaticky rátať s tým, že pri poklese úrokových sadzieb sa vaša miera nezníži, pretože bude pevne daná.

Napriek avizovanému zhoršeniu podmienok na získanie hypotéky, ktoré posledné mesiace zaznievalo najmä zo strany veľkých sprostredkovateľov, naháňajúcich si nových klientov, banky pokračujú v rôznych akciách na poplatky, úrokové sadzby a doby fixácie. Preto sa naozaj oplatí spoľahnúť sa na niekoho, kto má o všetkých akciách aktuálny prehľad.