Ako predať nehnuteľnosť s hypotékou?
Ľudia sa niekedy ocitnú v situácii, keď nedokážu splácať svoje úvery, prípadne sa sťahujú za prácou, alebo rozchádzajú a sú nútení predať nehnuteľnosť, ktorá je zaťažená hypotékou. V živote nie vždy ide všetko podľa plánu, predaj nehnuteľnosti s hypotékou má však jasné pravidlá, ktoré treba dodržať.
Ak chcete predať nehnuteľnosť, na ktorú čerpáte hypotéku, máte v zásade dve možnosti – svoj úver buď splatíte prostriedkami od kupujúceho, alebo kupujúci vašu hypotéku prevezme. Okrem toho je tu ešte jeden spôsob, hypotéku môžete preniesť aj na inú nehnuteľnosť, ide však o náročný a dlhý postup, ktorý má svoje obmedzenia. Zrealizovanie presunu záložného práva na inú nehnuteľnosť nemusí banka schváliť, pokiaľ by dostala horšie zabezpečenie, ako mala pôvodne.
Jednorazové splatenie úveru z prostriedkov kupujúceho
Jedným z variantov, ako predať nehnuteľnosť s hypotékou, je jednorazové splatenie vašej hypotéky peniazmi kupujúceho. A to buď jeho vlastnými zdrojmi, alebo hypotékou. V prípade, že by kupujúci platil nehnuteľnosť z vlastných prostriedkov, je na vás, aby ste sa dohodli, či vám zaplatí celú kúpnu cenu a vy potom splatíte banke hypotéku, alebo či kupujúci najskôr pošle peniaze banke a následne doplatí cenu vám. Kupujúci bude pravdepodobne trvať na druhom variante. V takom prípade však vyžadujte, aby bol zvyšok z kúpnej ceny, ktorý nepôjde banke, uložený na vinkulačnom účte alebo u notára.
Ak bude kupujúci platiť kúpnu cenu hypotékou, musí sa dočasne zriadiť druhé záložné právo na nehnuteľnosť. Vaša banka sa totiž toho svojho nevzdá skôr, ako bude úver splatený. Banka kupujúceho zase neuvoľní peniaze, kým s ním neuzavrie zmluvu o hypotekárnom úvere a zriadi záložné právo, ktoré bude druhé v poradí. Po uhradení vašej hypotéky dá vaša banka na kataster potvrdenie, že jej pohľadávka, a s ňou aj záložné právo, zaniká (tzv. kvitancia).
Tip od hypotekárneho poradcu
Ak je to aspoň trochu možné, načasujte predaj vašej nehnuteľnosti na koniec fixácie úrokovej sadzby. Aby ste termín nepremeškali, začnite riešiť predaj nehnuteľnosti aspoň pol roka dopredu. Ak sa vám podarí vyriešiť transakciu pri zmene úrokovej sadzby, ušetríte si náklady na poplatok za predčasné splatenie hypotéky.
Prevzatie hypotéky kupujúcim
Dom alebo byt s hypotékou môžete predať aj tým spôsobom, že kupujúci prevezme váš hypotekárny úver. Banka na toto riešenie pristúpi samozrejme len vtedy, ak jej kupujúci preukáže doložením príjmov dostatočnú bonitu. Táto možnosť je podmienená nastavením úveru, teda úrokovou sadzbou, dĺžkou splatnosti a fixáciou. Vo väčšine prípadov je ťažké trafiť sa podmienkami úveru do preferencií kupujúceho, a preto väčšina kupujúcich tento spôsob neakceptuje a je najmenej využívaným.
Nezabudnite, že pri predaji nehnuteľnosti s ťarchou úveru je vždy potrebná súčinnosť s bankou. Banka musí dať súhlas so zmenou majiteľa nehnuteľnosti. Prax ukázala, že predaj nehnuteľnosti zaťaženej záložným právom v prospech banky, je dnes úplne bežný a tento proces väčšinou prebieha bez komplikácií.