Na čo si dať pozor pri kúpe bytu?

Nenadarmo sa hovorí, že kúpa nehnuteľnosti býva pre mnohých ľudí najväčšou investíciou ich života. Ešte predtým, než urobíte tento dôležitý krok, si dobre  zvážte, s akými rizikami sa môžete pri nadobúdaní bytu stretnúť a ako sa ich vystríhať.

Kľúčovým bodom je overenie vlastníctva samotného bytu. Môže sa vám zdať, že ide o banalitu, niekedy sa však s vlastníctvom nehnuteľnosti spájajú zložitejšie problémy .

List vlastníctva si môžete vyhľadať na katastrálnom portáli www.katasterportal.sk, alebo si na príslušnom katastri nehnuteľností vyžiadajte jeho originál. Ideálne je vyhľadávať informácie o nehnuteľnosti podľa čísla listu vlastníctva. Tu sa dozviete aj skutočnosti, kto a v akom podiele nehnuteľnosť vlastní, alebo či je na nehnuteľnosti zapísané nejaké záložné právo.  Vypýtajte si aj doklad totožnosti osoby, ktorá vystupuje v role predávajúceho.

Ako čítať list vlastníctva

Každý list vlastníctva má tri časti označené písmenami A, B a C. Časť A informuje o nehnuteľnosti, čiže uvádza jej parcelné a súpisné číslo, výmeru (veľkosť pozemku v metroch štvorcových), vchod, číslo bytu, poschodie a pod. Časť B uvádza údaje o vlastníkoch a ďalších osobách, ktoré majú na nehnuteľnosti svoj vlastnícky podiel.  Časť C je vyhradená ťarchám – bremenám, ktoré sú uvalené na nehnuteľnosť, ako napríklad záložné právo v prospech banky, právo prechodu cez pozemok a pod.

Od predávajúceho si môžete vyžiadať aj doklad o tom, ako nehnuteľnosť nadobudol. Predávajúci vám tieto doklady nemusí chcieť poskytnúť. Toto môže, ale rovnako nemusí byť dôvodom, že niečo nie je v poriadku. V prípade, že na liste vlastníctva je uvedených viac vlastníkov, zmluvu o prevode musí podpísať každý z nich.

Záložné právo v prospech banky

Problémom pri kúpe nehnuteľnosti môžu byť aj ťarchy, ktoré sú uvedené na liste vlastníctva . Na byte môže byť uvalené napríklad záložné právo, vecné bremeno, predkupné právo či dokonca exekúcia.

Pri uzatváraní hypotekárnych úverov sa bežne stretnete so záložným právom v prospech banky, ktorá poskytla úver súčasnému vlastníkovi. Pri poskytnutí nového hypotekárneho úveru sa zostatok pôvodného úveru vyplatí banke, ktorá zašle na kataster potvrdenie o splatení dlhu – takzvanú kvitanciu. Predajná cena bytu však nesmie byť nižšia ako samotný úver.

S akými ťarchami a bremenami sa ešte môžete stretnúť?

• záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorými sa spoločenstvo vlastníkov chráni pred susedmi, ktorí neplatia nájom či poplatky za energie;
• ťarcha v prospech mesta, ktoré si vynútilo záložné právo pri odpredaji bytov do súkromného vlastníctva, čo sa zvyčajne v liste vlastníctva uvádza na určitú dobu;
• vecné bremeno vo forme práva na dožitie, ktoré majú v byte príbuzní, napríklad rodičia predávajúceho, čo sa často stáva najmä pri darovaných nehnuteľnostiach – ťarchu možno zrušiť jedine so súhlasom dotknutých osôb a uzatvorením zmluvy o zrušení doživotného bývania;
• exekúcia;
• záložné právo na byt v prospech fyzickej osoby, ktorá vlastníkovi poskytla financie na jeho kúpu. Tu je potrebné vyplatiť dlžoby či dotknuté osoby.

Poraďte sa s odborníkom

Pred skrytými ťarchami sa do istej miery viete brániť tým, že si v kúpnej zmluve vynútite právo odstúpiť od zmluvy, prípadne aj právo na zmluvnú pokutu, ak takýto neznámy či zamlčaný fakt zistíte až po prevode vlastníctva k danej nehnuteľnosti.

Skutočnosti ohľadom existujúcich bremien si overte z listu vlastníctva, najlepšie priamo na príslušnom úrade katastra. O riešení takýchto skutočností je najlepšie poradiť sa so svojím finančným brokerom alebo právnikom.

Overte si podlžnosti majiteľa

Ak plánujete kúpiť konkrétny byt, kontaktujte aj správcu bytového domu. Vyžiadajte si predpis mesačných zálohových platieb za služby a energie. Podstatné je overiť si, či predchádzajúci majitelia nemajú na svojich pleciach nejaké dlhy, napríklad na nájomnom alebo platbách za energie, prípadne na spoločnom fonde údržby a opráv. Potvrdenie od správcu, že na byt sa nevzťahujú žiadne dlhy, si od vás vyžiadajú aj na katastri nehnuteľností.

U správcu si zistite aj to, či bytový dom plánuje ďalšie investície do znižovania energetickej náročnosti stavby, ako sú zateplenie, rekonštrukcia strechy či vnútorných rozvodov.

Ako zaplatiť predávajúcemu?

Do tretice by ste si mali dôkladne osobne prezrieť nehnuteľnosť, o ktorú máte záujem, a teda zistiť, v akom technickom stave sa nachádza. Zakamuflované nedostatky či „vady“, ktoré sa prejavia až neskôr v dôsledku nedodržania stavebných postupov či šetrenia na nesprávnych miestach, vám môžu spôsobiť nielen problémy, ale poriadne zamávať aj vašou peňaženkou.

Pozrite si teda všetko, vrátane spoločných priestorov či priestorov prislúchajúcich k bytu, ako je napríklad pivnica. Ideálne bude, ak obhliadku absolvujete spolu so znalcom, ktorý vás dokáže na skryté aj očividné „vady“ skôr upozorniť.

Po dohode s predávajúcim zvyčajne nasleduje uzatvorenie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve alebo rezervačnej zmluvy, po ktorej prebieha vybavovanie úveru. Ak už máte financovanie z banky zabezpečené a uzatvárate samotnú kúpno-predajnú zmluvu, nikdy nevyplácajte predajcu predtým, než prebehne zápis na liste vlastníctva na katastrálnom úrade. Radšej využite notársku úschovu alebo vinkulačný účet v banke, kde vaše peniaze zostanú uložené až dovtedy, kým  sa nestanete vlastníkom nehnuteľnosti.