Oplatí sa hypotéka ako investícia?
Úrokové sadzby na termínovaných vkladoch sú v súčasnosti takmer nulové. Na druhej strane, aj úrokové sadzby na hypotékach sa blížia k minimám. To zvyšuje dopyt po bytoch ako dobrej investícii s pravidelným výnosom. Ale je to naozaj také výhodné, ako zo všetkých strán počujeme?
Nízka úroková sadzba je naozaj lákavá a núti ľudí premýšľať. Tých, ktorí ešte stále bývajú v nájme, podnecuje uvažovať o tom, či by predsa len nebolo výhodnejšie ísť do vlastného a splácať približne toľko, koľko dnes predstavuje ich mesačná platba za nájom. Druhá skupina ľudí vidí v nákupe nehnuteľnosti investičný potenciál – vezmem si hypotéku, kúpim byt, nájdem nájomníkov, z nájmu budem splácať hypotéku a na konci mi zostane byt „zadarmo“.
Investície do bytov sa javia o to lákavejšie, o čo nižšie sú úroky na sporiacich účtoch a termínovaných vkladoch. Nehnuteľnosti sú z rôznych dôvodov vnímané ako bezpečné investície. Jednoduché počty pritom ponúkajú naozaj zaujímavé výsledky. Pri porovnaní obstarávacej ceny bytu a bežných nájmov sa zdá, že nie je možné šliapnuť vedľa.
Byt kupujte podľa cieľovej skupiny
Skôr, ako sa rozhodnete kúpiť byt na prenájom, spravte si prehľad a začnite sledovať trh s nehnuteľnosťami, ich ceny a trendy. Dôležitá je adekvátnosť ceny, aby ste nehnuteľnosť nekúpili príliš draho.
Zamerajte sa na cieľovú skupinu, ktorej chcete byt prenajímať. Už dopredu sa rozhodnite, či budú vašimi nájomníkmi študenti, mladé rodiny, dôchodcovia a pod. Najväčší dopyt po prenájme je od mladých ľudí. Na prenájom je preto lepší menší byt v lokalite s dobrou dopravnou dostupnosťou.
Myslite na riziká
Ak si chcete vziať na kúpu takejto nehnuteľnosti hypotéku, kde pomer požičaných peňazí k hodnote nehnuteľnosti (LTV) bude 70, 80 alebo dokonca 90 percent, rozmyslite si to. Investovať by ste mali až vo chvíli, keď disponujete aspoň polovicou celej čiastky, inak sa doba návratnosti investície predĺži a porastie riziko zvýšenia úrokovej sadzby (ako aj splátky) po fixácii.
Veľa ľudí sa na podobnej investícii popálilo a byt radšej znovu predalo, než by sa o neho mali ďalej starať. Investície do nehnuteľností totiž nie sú bezprácne a o lákavý výnos sa musíte do istej miery pričiniť, napríklad hľadaním vhodných nájomníkov. Pri pohľade na realitné servery zistíte, že bytov na prenájom je na trhu značné množstvo. Takisto rýchlo zbadáte, že niektoré byty sú v ponuke napríklad aj niekoľko mesiacov.
Je teda veľmi malá pravdepodobnosť, že sa vám podarí prenajať byt hneď a že budete mať nájomcov, ktorí tam budú bývať bez prestávky. Môže sa stať, že byt bude niekoľko mesiacov prázdny, kým nájdete iného nájomcu. Tu si treba položiť otázku, či budete schopní pokryť náklady na byt a splátku hypotéky z vlastných zdrojov.
A nakoniec, nezabudnite na najdôležitejšiu vec. Ak prenajímate byt, do 30. dňa od začatia prenajímania ste povinní zaregistrovať sa na daňovom úrade. Na konci roka musíte z príjmu z prenájmu zaplatiť daň.