Čo skúma banka pri žiadosti o hypotéku

Rozhodli ste sa kúpiť nehnuteľnosť a požiadať o hypotekárny úver? Podmienky, ktoré musíte spĺňať, aby ste mali hypotéku schválenú, je mnoho. Banka potrebuje mať istotu, že ste spoľahlivý klient a máte dostatočné príjmy na splácanie. Hlavné kritériá, ktoré banky pri žiadosti o hypotéku skúmajú, sú najmä vaša bonita a zabezpečenie úveru, teda nehnuteľnosť.

Príjmy

Prvé, čo si banka bude zisťovať, je výška vašich príjmov. Preto sa pripravte na dôkladnú previerku vašej schopnosti splácať.

Ak máte príjem zo zamestnania, podmienkou je minimálna doba zamestnania 3 mesiace, nesmiete byť v skúšobnej ani výpovednej dobe. Ak ste zamestnanec so zmluvou na dobu určitú, máte situáciu mierne sťaženú. Napriek tomu môžete mať hypotéku schválenú. Štandardne si banky príjem overujú prostredníctvom Sociálnej poisťovne.

Ak podnikáte, banky sa vás budú pýtať, ako dlho. Minimálna doba podnikania je od 6 mesiacov v závislosti od kritérií jednotlivých bánk. Okrem príjmu z podnikania sa musíte preukázať daňovým priznaním za posledné zdaňovacie obdobie a potvrdením z daňového úradu o nedoplatkoch na daniach.

Niektoré banky žiadajú aj potvrdenie zo Sociálnej či zdravotnej poisťovne. V zmysle legislatívnych zmien platných od marca 2017 musíte banke preukázať aj aktuálne príjmy, t. j. príjmy od konca aktuálneho zdaňovacieho obdobia do podania žiadosti o úver.

Výdavky

Oproti príjmom vstupujú do výpočtu bonity žiadateľa aj jeho pravidelné výdavky. Od príjmov banka vždy odčíta výšku životného minima. Tá priamo úmerne rastie s počtom nezaopatrených detí alebo iných osôb v spoločnej domácnosti.

Ďalej banka každého žiadateľa o hypotéku preverí v bankovom a nebankovom registri, kde si overuje nielen výšku splátok úverov, ale aj vašu platobnú morálku. Aj malý prehrešok v minulosti môže skomplikovať schválenie hypotéky.

Navyše, od marca 2017 musia banky zohľadniť možný dopad navýšenia úrokovej sadzby vo výške 2 % k súčasnej úrokovej sadzbe. Navýšenie úrokovej sadzby sa aplikuje aj na všetky úvery, ktoré máte v úverovom registri. Zároveň musíte mať rezervu vo výške minimálne 5 %, ktorá vám zostane po odpočítaní všetkých výdavkov.

Nehnuteľnosť

Každý žiadateľ o hypotéku musí popri doložení svojej bonity preukázať aj zabezpečenie nehnuteľnosťou. Ak ide o samotnú nehnuteľnosť, môže ako zabezpečenie slúžiť byt, rodinný dom alebo pozemok určený na výstavbu. Založená nehnuteľnosť však nemusí byť vo vlastníctve žiadateľa o hypotéku. Hypotekárny úver môžete zaistiť nehnuteľnosťou, ktorá je vo vlastníctve inej osoby. Dotknutá osoba však musí so záložným právom súhlasiť a podpísať záložnú zmluvu.

Podstatná je aj hodnota nehnuteľnosti, väčšinou stanovená znaleckým posudkom. Od hodnoty nehnuteľnosti sa odvíja maximálna výška hypotéky, ktorú vám banka poskytne. Banka tiež starostlivo skúma zakladanú nehnuteľnosť, jej technický stav a lokalitu.

Či vám banka poskytne hypotéku a v akej výške však nezávisí len od týchto troch faktorov. Pre banky je dôležitý takzvaný skoring alebo hodnotiaci model klienta. V ňom banky berú do úvahy aj mnohé ďalšie faktory – vek,  dosiahnuté vzdelanie, rodinný stav žiadateľa, počet nezaopatrených detí, dĺžka pracovného pomeru a pod.

Podľa zistenej bonity žiadateľa potom banka stanoví úrokovú sadzbu. Platí, že čím vyššiu bonitu klient preukáže, tým nižšiu úrokovú sadzbu od banky získa a naopak. Je to tak preto, lebo s nižšou bonitou žiadateľa banka podstupuje vyššie úverové riziko, ktoré si kompenzuje vyššími úrokovými výnosmi z poskytnutého úveru.