Aké sú kroky pri vybavovaní hypotéky?

Vybaviť si úver na bývanie je pre mnohých ľudí strašiakom. Obávajú sa dlhých lehôt, „papierovačiek“, no najmä toho, že pri riešení záležitostí s hypotékou stratia množstvo času. Preto je dobré už na začiatku vedieť, ako postupovať.

Na úvod treba povedať, že ak si sami netrúfate postarať sa o všetky nevyhnutnosti, alebo nemáte kapacitu na vybavovanie úveru, je dobré nájsť si hypotekárneho experta, ktorý vyhľadá a porovná najvhodnejšie ponuky a zároveň vám pomôže dotiahnuť byrokratické povinnosti, ktoré sú spojené so získaním úveru.

Nehnuteľnosť musí byť bezproblémová

Výber samotnej nehnuteľnosti je však čisto na vás. Okrem bežných kritérií, ako sú vhodná lokalita, veľkosť, dobrá dispozícia, orientácia na svetové strany či stav bytu alebo domu, treba prihliadať aj na aspekty, ktoré by mohli kúpu vášho nového bývania skomplikovať.

Ak sa vám nehnuteľnosť pozdáva, overte si najskôr, či na nej neviazne  nejaké bremeno, napríklad v podobe nesplatenej hypotéky, alebo nie je problémová z hľadiska nevysporiadaných vlastníckych vzťahov. Toto sa dá zistiť na katastrálnom portáli či priamo na príslušnom katastrálnom úrade.

Ak banka totiž poskytuje financie na kúpu nehnuteľnosti, ukladá na ňu takzvané záložné právo, čo sa po schválení úveru zaznamená v liste vlastníctva k danej nehnuteľnosti. Takto sa banka kryje v prípade nesplatenia dlhu zo strany klientov – byt alebo dom môže predať v exekúcii a dlh takýmto spôsobom vyrovnať. V prípade existujúceho bremena by banka toto právo nemohla uplatniť.

Samozrejme, je tu aj možnosť ručiť banke za pôžičku inou nehnuteľnosťou, ak ju máte vy alebo vaši známi k dispozícii. Tu však zohráva veľkú rolu ochota pristúpiť na garanciu splácania niekoho iného vlastným majetkom. Ak zvolíte túto alternatívu, treba preukázať vlastnícke práva k nehnuteľnosti buď kúpnou alebo darovacou zmluvou, listom vlastníctva, ktorý nie je starší ako 3 mesiace, kópioukatastrálnej mapy a takisto si zabezpečiť znalecký posudok.

Čistý finančný štít

Následne sa treba pozrieť na svoje vlastné finančné hospodárenie a záväzky a prípadné „problémové“ podlžnosti zosumarizovať a doriešiť. Do vášho rozpočtového rámca vám banka môže pripočítať nielen existujúce pôžičky alebo úvery, ale napríklad aj povolené prečerpanie, či kreditnú kartu, a to až do výšky úverového rámca, ktorý sa považuje za ďalšiu, i keď len predpokladanú splátku.

Čo všetko bude od vás banka potrebovať?

Samozrejmosťou sú doklady totožnosti, ako aj potvrdenie od zamestnávateľa, ktorým preukážete výšku svojho príjmu, či už ako samostatný žiadateľ alebo so spoludlžníkom či ručiteľom. Ak sa o hypotéku budete uchádzať ako jednotlivec a máte pritom manžela či manželku, vybavte si zároveň aj doklad, ktorým vám partner odsúhlasí prevzatie tohto záväzku. A to aj v prípade zúženého či zrušeného bezpodielového vlastníctva, ktoré musíte ako manželia preukázať notárskou zápisnicou alebo súdnym rozhodnutím.

V prípade, že žiadate o hypotekárny úver v banke a nie ste jej klientom, môžu byť potrebné aj výpisy z účtu. Ak ste podnikateľom, pripravte si rovno aj kópiu daňového priznania z predchádzajúceho obdobia, potvrdenie o neexistencii záväzkov voči daňovému úradu, prípadne účtovné výkazy, pretože banky od marca môžu v žiadosti zohľadňovať aj aktuálne príjmy.

Nasledovať budú ďalšie doklady o nehnuteľnosti, ktorú plánujete kúpiť:

• kúpna zmluva alebo jej návrh, takzvaná zmluva o budúcej kúpnej zmluve;
• kolaudačné rozhodnutie, ak kupujete už postavenú nehnuteľnosť;
• stavebné povolenie, geometrický plán a rozpočet stavby v prípade, ak si požičiavate na výstavbu domu;
• doklad preukazujúci vek stavby;
• výpis z listu vlastníctva a kópia katastrálnej mapy.

Dôležitú časť predstavuje znalecký posudok, ktorým sa určí hodnota kupovanej nehnuteľnosti. Môžete si ho dať na základe uvedených dokumentov vypracovať nezávislému odborníkovi, pričom buďte pripravení uhradiť poplatok vo výške 100 – 300 eur, alebo vám finančný dom poskytne možnosť vybavenia posudku v rámci jeho služieb grátis.

Na uvoľnenie finančných prostriedkov budú banky žiadať aj vinkuláciu poistenia nehnuteľnosti vo svoj prospech, čo je bežná podmienka na schválenie úveru.

Od žiadosti po úver

Spolu s preukázaním dokumentov si treba vypísať aj formálnu žiadosť o pridelenie úveru. Banka bude na spracovanie všetkých dokumentov potrebovať istý čas, takže na schválenie musíte počkať. Trvanie môže byť individuálne, v prípade bezproblémových klientov je to otázka niekoľkých dní až jedného týždňa.

Ak banka rozhodne vo váš prospech, vydá súhlasné stanovisko na čerpanie úveru a vyzve vás, aby ste prišli podpísať všetky potrebné dokumenty – čiže úverovú a záložnú zmluvu, ako aj návrh na vklad záložného práva do katastra. Ak budete ručiť nehnuteľnosťou, ktorú kupujete, musí záložnú zmluvu a návrh na vklad podpísať aj predávajúci. Pred samotným podpisom si nezabudnite zmluvy poriadne prečítať. Majte na pamäti, že zmluvu môžete aj sami pripomienkovať, preto ju radšej ešte skontrolujte, ideálne aj so svojím hypotekárnym poradcom.

Návrh na vklad treba následne spolu so zmluvami, ktoré ste podpísali v banke, zaniesť na katastrálny úrad a zaplatiť správny poplatok 66 eur v kolkoch. Ak žiadate o hypotéku na byt, budete potrebovať aj vyhlásenie správcu, čiže bytového podniku alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov, že vaša nehnuteľnosť nie je zaťažená žiadnymi dlhmi.

V niektorých prípadoch stačí finančným domom na uvoľnenie prostriedkov už samotný návrh na vklad a vystavenie takzvanej plomby na liste vlastníctva , v iných treba čakať, kým úrad nepotvrdí zápis záložného práva v katastri. Zavkladovanie nehnuteľnosti trvá zvyčajne do 30 dní. Informáciou z katastra má banka istotu o zápise záložného práva, a tak prevodu peňazí už nič nebráni.